敷金問題と特約（特約が無効になる場合）前頁に引き続き、裁判で特約が無効になる可能性があるケースを考えよう。一つ注意してもらいたいのは、無効になるケースとは、あくまで裁判で「無効」「縮小解釈」される可能性があるものをいい、裁判所の判断なしに無効になることはない。例えが悪いが、罪を犯しても、裁判で有罪が確定するまでは「容疑者」だ。下記の例はあくまで「容疑者」に過ぎないことを強調しておく。
 借主が認識していたという証拠が無い場合 |
先にも述べたとおり、特約の内容が「暴利的でない・了承している・理解している」の３項目を満たしていないとして、特約の効力を否定するケースがある。まず、暴利的かどうかというのは特約に定められたクリーニング費用が１００億円だったとか、そういうこと。一般的な相場の範囲である以上は暴利にはならない。
次に、契約書の条文の中に、印字された字でさらっと盛り込まれているだけで、契約時に特段説明が無かった場合。他には契約書とは別に署名捺印なしの「入居のしおり」のなかで借主負担を唄っていた場合などは無効になったケースがある。
※重要事項の説明書や署名捺印付きの覚書きがある場合は認識了承したとみなされる |
| 賃貸契約書の特約文言が不明瞭 |
たとえば、「原状回復費用は全て借主の負担とする」という特約がある場合。これを根拠に自然損耗分までを負担させようとしたケース。しかし、この条文は借主が自然損耗までを負担することを意味していないとして、あくまで「故意過失がある場合の条文」と限定的に解釈されることが多いようだ。
つまり、「故意過失以外は貸主負担」という前提を改めて確認したに過ぎないわけで、何の意味も成さない特約とされた判例が多い。 |
| 縮小解釈された例 |
「借主は壁紙・畳・ふすま・床の費用を負担するものとする」と契約書に記載されていてこれを根拠に退室時に全額負担を迫ったケースでは、貸主の修繕義務を免除したに過ぎないと解釈された例がある。つまり文言が曖昧。退室時に借主が負担して張り替えなくてはならないとは書いていない。
例えば、「エアコン修理の費用は借主負担」と言う特約条項は「有効」（直す直さないは借主の自由）。これと同じで、「畳の張替え代金も借主負担」という条文も有効だ。ただし、これは必ずしも「借主が退出するときに修理しなくてはならない」ということではない。従って、住んでいるときに畳がすりきれて嫌なら借主負担で直すのは自由だが、出て行くときに直す義務までは負わないと裁判所に判断されたケースがある。
|
| 消費者契約法により無効とされた例 |
結論だけ言うと、「契約時に費用の予測ができない場合」は特約の上記に当てはまらず、特約の有効要件を満たしていても無効となる可能性が高い。
判例では、「自然損耗についても全額負担とする」というだけの文言の契約書で、十分な説明と借主の了承印があった場合においても、「将来負担費用の予測が困難」という点で無効とした。
要するに、「退室時は○○円かかりますよ」またはそれに準じる判断ができる状態でなければ有効とはならないと考えられる。
例えば、室内クリーニングを強制実施する特約で、クリーニング費用が明示してあれば消費者契約法違反とならない可能性がある。
|
デザイナーズマンション賃貸/マンスリーマンション・ウィークリーマンション/ペット賃貸/ルームシェア/公団・公営賃貸/分譲賃貸/学生マンション
|
|
