賃貸契約で交渉できる費用リスト
家賃交渉といっても、何も交渉できるのは月々の家賃だけではないのはわかるだろう。しかし、交渉したいが、知らずのうちに、あまりにずうずうしいお願いをしていないか、一体どれくらいなら負かるのか。その辺も気になるところだろう。ここではターゲットになるもの全てについて解説しよう。
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礼金はねらい目！ |
礼金は最もターゲットにしやすい。借りるほうは初期費用が減らせるし、大家さんにとっても最初だけのお金。最も抵抗がない。例えば家賃あたりだと、既に入っている人との家賃差が問題になるが、礼金は後からクレームにならないからだ。
 礼金は家賃に置き換えると以外に大きい
| 礼金は月々の費用ではないが、例えば家賃７万円で礼金を一ヶ月負けてもらったとしよう。二年契約として２４で割ればなんと３０００円家賃を下げてもらったのと同じことだ。家賃２０００円下げるよりも、礼金１ヶ月負けてもらったほうが得だ。単身者や子供のいない新婚さんなら、結婚や、子供ができて二年以内に引っ越す確率は高い。 |
礼金の目安と値切り安い物件の順番
①10年超（バス便）：２ヶ月となっている物件はカナリのケースで１カ月に。
②10年超（駅が近い）：１～２で１カ月が多い。-１カ月の値引きは比較的簡単。
③築浅（バス便）：状況は②とほぼ同じ。
④築浅（駅が近い）：１～２。二ヶ月の比率が高いが地域差あり。半月分くらいは
⑤新築：基本的に交渉できない。省略 |
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仲介手数料 |
最近は仲介手数料半月分なんて会社も増えてきた。でもいくらがんばっても０には絶対にならないのでその辺の仕組みも理解しておこう。
これだけが不動産会社の収入
| 他の費用は契約上、全て貸主である大家さんの懐に入るお金だ。しかし、仲介手数料だけは不動産会社の収入。ここは区別しておこう。したがって営業マンとしては、家賃や礼金は多少負けてもよいが、仲介手数料は死守したいわけだ。不動産会社が仲介手数料を負けてくれるといいだしたら、その辺が限界かもしれない。また、全く負けてくれない会社も多いからあまり無理はしないこと。物件の選択肢がカナリ狭まるが、はじめから仲介手数料が安い不動産会社を訪問する方が賢いだろう。 |
仲介手数料は家賃の半月分と決まっている？
「仲介手数料は家賃の半月分って法律で決まっていますよね？」こう言って仲介手数料を強引に交渉しようとする人がいるが、間違いなので良く覚えておくように。不動産会社に質問するだけでも気を悪くすることもあるのでご注意。
確かに法律で「依頼者の承諾を得ている場合を除き一方から半月分」と決められているが、あくまで「依頼者の承諾を得ている場合を除き」だ。不動産広告には仲介手数料一ヶ月分と必ず書いてあり、これを見て問い合わせをして、申込の意志を伝えた時点で上記でいう、
「依頼者の承諾を得ている場合」にあたる。業法の条文を読む限りでは「一ヶ月」は例外のように見えるが、実態は一部の会社を除いて一ヶ月なのだ。 |
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敷金の交渉は慎重に |
敷金とはそもそも、預け金。交渉しても収支は０のはずだ。ただし、初期費用が抑えられるというメリットはある。また、万が一、退室の時に過剰な請求をされた時の「人質」が減る。この二点がメリットだ。
敷金は交渉しない方が賢明
| しかしながら、敷金とは、大家さんサイドにとっては儲けというより保険のようなものだ。家賃滞納、退室時にひどい状態だったときの担保であり、単純に損得の問題ではない一面がある。したがって、全く交渉しても折れてくれないことも多く、また、交渉することで担保の差し入れを拒否されているように受け取られれば、のっけから大家さんとの関係悪化にもつながりかねない。「交渉するな」とはいわんが、正直、他のものを交渉した方がよい。 |
関西、九州の敷引きの場合
同じ敷金でも、関西や九州では意味合いが少し違う。敷金から予め差し引く金額を契約で定める「敷金＋敷引き方式」を用いている。すこし乱暴だが、関西でいう敷金（保証金）とは、関東風に言い直すと敷金＋礼金（敷引き金額）ということになる。
関西の場合は礼金がない代わりに敷引きがあるから、敷引き金額を交渉するのが良いだろう。 |
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気になる家賃・管理費 |
さて。毎月家計にひびいてくる家賃。これをいかに安く抑えるかが一番気になるところだろう。
なぜ家賃が交渉できるのか？
| そもそも、家賃相場なんてあってないようなものだ。同じ間取、同じ築年数、同じ場所で全部の物件が家賃も一緒かというとそうではないのだ。もともと、大家さんの考え方や不動産屋の考え方でかなりのばらつきがあるからあなただけが安くしてもらっても、たいしたことではない。裏を返せば、大家さんも不動産会社もそんなに今の家賃に固執しているわけではないのだ。 |
２０００円～３０００円ぐらいが一般的
意気込んでいきなり「半額で手を打ちます」などと言った瞬間に殴られる。だいたい、家賃の交渉額としては２，０００円～３，０００円が無理のない範囲。または、家賃が１０万円近くなってくると、５％ぐらいを先ずぶつけてみよう。
ただし、これより下がる物件は下がる。見極めは難しいが、最大で１割ぐらいはいける場合もあるので、「交渉できる物件は？」で書いたもの多くに当てはまるようなら、チャレンジしてみても良いだろう。 |
日割り家賃を交渉という手も
| 例えば、４月から入居したいのに、部屋を押さえるために２月に契約するハメになることもある。この場合は３月分の家賃は無駄。家賃の発生日をなるべく遅らせてもらえばその分損はしないので忘れずに。 |
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設備をつけてもらう・リフォームしてもらう |
なにも目に見える費用を交渉するということばかりではない。どちらかというとコチラのほうがスマート。古い物件には有効かも。
古い物件なら設備を充実してもらう
| 付属の設備を充実させて欲しいという交渉をする。やはり代表的なのが「エアコン」。現在の設置率は東京で７割、その他の地域で5割～7割と言ったところだ。（単身者向けは全域で8割～10割）この状況下でエアコンがついていない部屋に一台付けたところで、今の標準装備になったと言うだけで、別に大家さんが損するわけではない。あなたが出て行ったあとは「エアコン付き」で募集できる。なお、「バストイレを別にしてくれ」とか、「和室をフローリングにしてくれ」なんていうウン十万もかかるような要求は論外。 |
リフォームしてもらう
| もう一つ多い交渉が、「壁紙張り替えてくれたら決めます」。これは場合によってはウン十万かかるが、大家さんにとっては、どうせいつかは張り替えるものだし、そもそも、張替え時期に来ているものをもう一回いけるかなと引き伸ばしたりする。入居時期に余裕があるなら可能な交渉だ。ただし、例えばタバコをガンガン吸うような人なら、出るときに張替え代を請求されることになるので安易には考えないように。 |
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